La Surroga

 

CHE COS'È LA SURROGA

La surroga (c.d. "portabilità del mutuo") è l’istituto con il quale il mutuatario (debitore) ha la possibilità di trasferire il proprio mutuo ipotecario dalla propria Banca ad un'altra Banca, senza oneri e costi aggiuntivi. Si tratta, quindi, di un nuovo contratto di mutuo che sostituisce quello precedente e nel quale, il subingresso, ha luogo alle condizioni pattuite tra il cliente (mutuatario) e la banca subentrante. A seguito del contratto di surrogazione, non si procede con l’iscrizione di una nuova ipoteca, in quanto la nuova Banca subentra nell’ipoteca esistente che viene “volturata” a suo favore, mediante la cosiddetta annotazione ipotecaria. Pertanto con la surrogazione, si ha "il trasferimento del contratto di mutuo esistente", e cioè una successione del nuovo mutuante in luogo del precedente nel preesistente contratto di mutuo ipotecario. Occorre ricordare che la surroga viene concessa necessariamente e fino alla concorrenza del capitale residuo del mutuo precedente. 
Surroga TRILATERALE e BILATERALE. La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto dell’originario creditore (“Banca surrogata”), della nuova Banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) e viene stipulata con un unico atto notarile contenente:
1. il nuovo contratto di mutuo, riproducente le condizioni pattuite tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito;
2. il consenso alla surrogazione rilasciato dalla banca surrogante; 
3. la quietanza di estinzione dell’originario mutuo, rilasciata dalla banca surrogata;
La surroga bilaterale, invece, prevede l’intervento in atto della nuova banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) e viene stipulata con due separati atti notarili, e precisamente:
a) il nuovo contratto di mutuo, contenente il consenso alla surrogazione da parte della Banca surrogante;
b) un separato atto di quietanza di estinzione dell’originario mutuo, rilasciato dalla Banca surrogata.
La Quietanza : La quietanza è il documento contenente la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento, l’attestazione da parte della banca surrogata circa l’estinzione del debito, oltre che l’impegno della medesima banca a non procedere con la cancellazione dell’ipoteca originaria. La quietanza può essere rilasciata contestualmente all’atto di surroga (questo è il caso della surroga trilaterale) oppure successivamente, e comunque entro 30 giorni dalla data di avvio della procedura interbancaria (nel caso della surroga bilaterale). L’atto di quietanza - autenticato dal Notaio - dovrà essere prodotto unitamente all’atto di surroga, al fine di consentirne l’annotazione a margine dell’ipoteca originaria.

I COSTI

Il costo dell’atto notarile, sia questo stipulato in forma trilaterale che bilaterale, è totalmente a carico della Banca surrogante. 
La vigente normativa prevede, per gli atti in oggetto, la necessaria "esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura", a carico del mutuatario, con riguardo all'estinzione del mutuo precedente ed all'accensione di quello nuovo. 
E’ previsto inoltre che "non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali". 
Qualora la nuova Banca ritenga necessario verificare la proprietà dell'immobile oggetto di ipoteca, la sua libertà da gravami pregiudizievoli ed il grado dell'ipoteca in cui subentra, richiedendo una relazione notarile o le certificazioni ipocatastali al Notaio, dovrà assumersi i relativi costi.